从一则案例看“若夫妻一方以不知情为由主张对共有房屋的买卖无效
来源 : 未知 发布时间 : 2016-01-01 23:05 点击 :
案情介绍：
卖方甲和买方乙于2005年9月签订了房屋买卖合同，由买方乙购买了卖方甲坐落于丰台区的一套房产。卖方甲在合同签订之次日就向买方乙交付了房屋，由买方乙重新装修后居住至今，并因装修和特别定制家具所产生相关成本和费用。此外，买方乙还因居住该房支付了水费、电费、燃气费、物业费、供暖费等全部费用。买方乙已于2005年12月前向卖方甲支付了全部购房款33万元整。同时，为表示履约之诚意，卖方甲将《供暖协议书》、《前期物业管理服务合同》、能够证明房价款一次付清的收据，以及公共维修基金、印花税等税费结清票据等原件交买方乙质押，还向买方乙出示了领取房产证的凭证。但卖方甲却故意隐瞒了能够证明其对标的房屋拥有预期所有权的原购合同。2006年10月，卖方甲取得了其名下的房产证，产权证上标明“按经济适用房产权管理”。
根据双方签订合同中的有关约定，卖方甲应自首次交付房款发票期满5年，且标的房产已具备过户条件时，与买方乙共同前往房管部门办理房产过户手续。卖方甲首次交付房款发票的日期为2002年3月14日，距今已过5年，且标的房产目前已具备过户之条件，但卖方甲拒绝向买方乙出售标的房屋，并提出两点理由：
1、该房屋属夫妻婚后共有财产，卖方甲未征得其丈夫的同意，私自将该房屋出卖，属于无权处分，该买卖合同应当自始无效。
2、该房属于经济适用房，不允许随便买卖，买卖合同因此无效。
北京丰台法院作为一审法院支持了买方乙的观点和主张，判决认为：
1、卖方甲虽主张与其夫关系不和，但双方均认可两人一直在一起居住，只是不在一个房间。庭审中，卖方之夫认可与证人XXX曾商谈过买卖涉案房屋之事，尽管签合同时卖方之夫并不在现场，但仍然可以看出夫对本案房屋的买卖是知情的。买方2005年底已将购房款付清并入住了本案房屋，至今已近三年。根据我国婚姻法及其司法解释规定，在夫妻关系存续期间一方处分房产，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。即第三人在房屋买卖过程中只要尽了相应的注意义务，按普通人生活常识和认知能力，有理由认为夫或妻一方可全权处理房屋，那么就无需进一步了解夫或妻另一方对出卖房屋的意思表示。在本案中，买方XXX善意、有偿地取了标的房产，并已支付全部房款多年，且实际占有该房屋，现卖方XXX以其不知情为由主张合同无效，本院不予支持。
2、卖方所购房屋为危改拆迁后的回迁安置房，虽然产权证上盖有“按经济适用房产权管理”，但依据相关法律、法规规定，经济适用住房指的是政府批准集中建设对社会公开销售或定向销售的房屋，及住宅合作社向社员集资建设的房屋，本案中涉案房屋属于危改回迁安置房，并不在上述经济适用房范围之内，故对卖方主张的经济适用房不能随便买卖从而认定买卖全同无效的答辩意见，本院予以驳回。本案中当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故买卖合同真实有效。
卖方甲和买方乙于2005年9月签订了房屋买卖合同，由买方乙购买了卖方甲坐落于丰台区的一套房产。卖方甲在合同签订之次日就向买方乙交付了房屋，由买方乙重新装修后居住至今，并因装修和特别定制家具所产生相关成本和费用。此外，买方乙还因居住该房支付了水费、电费、燃气费、物业费、供暖费等全部费用。买方乙已于2005年12月前向卖方甲支付了全部购房款33万元整。同时，为表示履约之诚意，卖方甲将《供暖协议书》、《前期物业管理服务合同》、能够证明房价款一次付清的收据，以及公共维修基金、印花税等税费结清票据等原件交买方乙质押，还向买方乙出示了领取房产证的凭证。但卖方甲却故意隐瞒了能够证明其对标的房屋拥有预期所有权的原购合同。2006年10月，卖方甲取得了其名下的房产证，产权证上标明“按经济适用房产权管理”。
根据双方签订合同中的有关约定，卖方甲应自首次交付房款发票期满5年，且标的房产已具备过户条件时，与买方乙共同前往房管部门办理房产过户手续。卖方甲首次交付房款发票的日期为2002年3月14日，距今已过5年，且标的房产目前已具备过户之条件，但卖方甲拒绝向买方乙出售标的房屋，并提出两点理由：
1、该房屋属夫妻婚后共有财产，卖方甲未征得其丈夫的同意，私自将该房屋出卖，属于无权处分，该买卖合同应当自始无效。
2、该房属于经济适用房，不允许随便买卖，买卖合同因此无效。
北京丰台法院作为一审法院支持了买方乙的观点和主张，判决认为：
1、卖方甲虽主张与其夫关系不和，但双方均认可两人一直在一起居住，只是不在一个房间。庭审中，卖方之夫认可与证人XXX曾商谈过买卖涉案房屋之事，尽管签合同时卖方之夫并不在现场，但仍然可以看出夫对本案房屋的买卖是知情的。买方2005年底已将购房款付清并入住了本案房屋，至今已近三年。根据我国婚姻法及其司法解释规定，在夫妻关系存续期间一方处分房产，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。即第三人在房屋买卖过程中只要尽了相应的注意义务，按普通人生活常识和认知能力，有理由认为夫或妻一方可全权处理房屋，那么就无需进一步了解夫或妻另一方对出卖房屋的意思表示。在本案中，买方XXX善意、有偿地取了标的房产，并已支付全部房款多年，且实际占有该房屋，现卖方XXX以其不知情为由主张合同无效，本院不予支持。
2、卖方所购房屋为危改拆迁后的回迁安置房，虽然产权证上盖有“按经济适用房产权管理”，但依据相关法律、法规规定，经济适用住房指的是政府批准集中建设对社会公开销售或定向销售的房屋，及住宅合作社向社员集资建设的房屋，本案中涉案房屋属于危改回迁安置房，并不在上述经济适用房范围之内，故对卖方主张的经济适用房不能随便买卖从而认定买卖全同无效的答辩意见，本院予以驳回。本案中当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故买卖合同真实有效。
